農地に居宅を建てる場合は登記簿の地目を農地から宅地に変更しますが、農地法による許可とか届出が必要となります。

この場合に建築する建物の面積に対し農地が相当に広い場合は当該農地全体を宅地化できません。建築物の面積に対して適正な面積しか宅地化できません。この適正な面積の基準が建ぺい率という基準です。建物（物置とかカーポートも含む）の底地面積が農地転用する面積の一定割合以上でないと許可されないはずです。（建ぺい率は当該地域の農業委員会事務局で聞いて下さい）

したがって広大な面積の農地は事前に分筆を行い、宅地化する部分と農地のままで残す部分に分けます。

昨今は居宅建築に際して、ハウスメーカーのモデルハウス（注文住宅）をいくつも見学されますから、熟慮している期間は、建物の面積とか位置が決まりません。加えて建ぺい率をクリアする必要上も分筆登記は出来ません。（分筆登記は土地家屋調査士が行う）

ハウスメーカーも決まり、建物の図面が出来上がると、お客さまもハウスメーカーも機運が盛り上がり猪突猛進の状態になりますから、分筆登記、開発申請、農地転用の仕事も急に忙しくなり、尻を叩かれる事になります。（農地転用申請は行政書士が行う）

自己所有農地に建物を建てるには、このように分筆登記、開発申請、農地転用が必要である事を十分に考慮しないと目的の時期までに間に合わなくなります。特に農地転用の受付は1か月分をまとめて現地調査がされますので（市町村によって異なる）、その月の締め切りに間に合わないと1か月遅れます。

要するに自己所有の農地に居宅を建てるには相当の期間が必要になるという事ですよね。

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三重県津市の行政書士です。
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