◇農地転用許可申請の勘違い

・基本的に農地に建物を建築することはできませんが、農地転用許可申請（農地法４条、５条申請）を行い許可が出れば建物を建築できます。

・ところで、登記簿を見て「登記簿の地目が田、畑等の農地になっているので農地転用許可申請を行い、次に地目変更登記をしたい。地目変更がされれば安心して大工に建築計画について相談（発注）に行ける。」というお話を聞きますが、これは勘違いです。順序が間違っています。

どこが間違いなのでしょうか。

答えは、「農地の現状では地目変更登記はできません。農地転用許可（農地法４条、５条）が出れば建物を建築できます。建物が建ってから、地目変更登記を行うのです。」

・以上について整理しますよ。
①建築計画を作成する（図面等も作成）
②農地転用申請を行い許可を受ける（申請には建築計画が必要ですから計画作成が先です。）
③建築工事を行い完成させる。
④地目変更登記を行う。（土地家屋調査士の業務分野）
という順序になります。

・地目変更登記は建築物の完成後でないとできません。
土地の売買を伴う場合でも農地転用許可申請時に売主と買主を記載する必要がありますから申請前に売買契約の骨子は必要です。
ただし、農地転用許可後でないと売買はできません。（農地を農地として売買する場合でも農地法第3条申請許可後でないと売買できません。）

・ところで、「複数の工事業者から見積もりを取っているが建物の形状も価格も異なっている。迷っていて決めかねている。先に農地転用申請手続きをして欲しい。」と言われても無理です。
この場合でも採用する案を確定していただかないと農地転用申請はできません。
建築物の図面も、建築費の額も、建築資金の出所も農地転用申請書には書く必要があるからです。

・余談ですが、すでに宅地造成がされていて建築もされている物件を購入するケースが多い時代ですから、農地転用とか開発申請にかかる事に接する人は少なくなっているのでしょう。
だから世間話でそのような話を聞く機会は稀な時代でしょう。
上述の勘違いもごく普通の事だと思いますよ。

三重県　津市と松阪市の境界近くの香良洲町の行政書士小野和男
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参考：☞　太陽光発電目的の農地転用、