◇農地転用許可申請の勘違い、開発許可申請の勘違い

・一般的に農地上に建物を建築することはできないため、農地転用申請（農地法４条、５条）を行い許可を得てから建物を建築します。

購入したい土地の登記簿を見て「登記簿の地目が田、畑等の農地になっているので地主に農地転用を行ってもらい、地目変更登記がなされた後に土地を購入して建築計画を作成したい。」というお話を聞きます。
または、「農地を処分したいが地目が農地では買い手がない。高く売れない。だから地目変更登記をしたい。」というお話も聞きます。

が、これは勘違いです。「地目変更登記を行うには、農地転用許可が下りていないとできません。」加えて「農地転用申請通りの建物が建つなどの変更がなされていないと出来ません。」

正しくは、①建築計画を作成し（図面等も作成）、②農地転用申請を行い許可を受ける、③許可が出たら建築工事を行う、④建物の完成後に地目変更登記を行う。という順序になります。

地目変更登記（土地家屋調査士の業務）は建築物の完成後でないとできません。
土地の売買は農地転用の許可がおりてからでないとできません。

・話は変わりますが、土地を購入して建物を建築する場合には土地の造成が必要になるでしょうから開発許可申請（都市計画法）が必要になる場合があります。
申請には造成・建築の計画（図面等も作成）が必要になります。

ところが「開発許可を受けてから具体的な計画を立てたい、工事業者を選びたい。先に計画（図面）を作成するとその業者に工事を発注せざるを得なくなるので困る。」とお考えの方もみえますが、これは勘違いです。

具体的な計画が無いと開発許可申請ができませんし行政側が審査も行う事ができません。

このような勘違いは農地転用にしても開発申請にしても言葉は世間に周知されているものの、制度内容までは周知されていないためでしょう。

多くの人は人生を過ごしてく上でこのような申請に直面する機会は少ないからでしょう。
特に都会の場合は、住居にしても事業場所にしても既存建築物を購入するのが一般的なのでしょうから。

三重県津市の行政書士です。松阪市との境目近くの香良洲町にあります。
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◇参考
☞　農地転用許可申請（太陽光発電）のﾍﾟｰｼﾞ