仮登記担保と譲渡担保

・最近ある人から質問を受けました。「知人に金を貸すのだがまとまった金額なので不動産担保を取りたい。」と。
「ついては抵当権と仮登記担保と譲渡担保の設定で迷っていると。」

・驚きました。金融関係でない普通の人から仮登記担保とか譲渡担保の言葉を聞くとは。
年配の人でしたからずっと以前の世の中の記憶があるのでしょうか。

・上記記載の３つの制度は不動産を担保とする制度です。でも近年では抵当権設定の事例ばかりだと聞きます。
仮登記担保というのは、登記簿の所有権の欄に「所有権移転請求権仮登記」という登記の記載をすることになりますね。
要は貸金の返金が無ければ所有権移転登記をするよ。という予告です。
予告ですから、返金されれば仮登記は抹消されます。でも返金がなされない場合は所有権移転登記をされる事になります。
すなわち借金の弁済ができなければ不動産で代物弁済（所有権移転登記）をしますよ。という意思表示とその予告登記ですね。
ただし、実際に代物弁済となった場合、借金の残債額と代物弁済に充てる不動産価格の差額を清算する必要がありますね。

・譲渡担保というのは、ある意味で不動産の売買と理解しています。所有権移転登記を行いますから。
ただし買戻し特約的な条件が付着している。買い戻せば元に戻るわけで、担保としての実質効果があるという事でしょうか。
私はこのように理解しています。

・似ている部分もありますが、要は占有が債権者か債務者かという違いでしょうか。

・ところで債務者側の立場から考えると、債務者の不動産登記簿に記載される文言について考える必要があるのではありませんか。抵当権であれば一般的です。違和感がありません。
これに対して仮登記担保とか譲渡担保というのは稀有ですから目立ちますよね。
加えて債権者が金融機関ではない。というケースだと要注意のケースだと公示している感がありますね。債務者の信用低下につながるのではないのでしょうか。

・このような事を考えながらご意見を述べさせていただきました。行政書士業務とは結び付かない質問を受けたわけですが、質問をいただければ私としても勉強になりますね。