買いたい農地に農地中間管理機構の転貸借があった

買いたい農地に農地中間管理機構の転貸借があった

・最近「自宅を建てたいので土地を探していたところ最適の土地が見つかった。地主も売る気満々です。つきましては地目が農地なので農地転用の手続きをお願いしたい。」というご相談を受けました。

・早速依頼主(予定買主)にお会いして、お話を聞き現地を拝見させてもらいました。そのうえで法務局で地番を調べて、登記簿謄本を求めました。
これを確認したうえで市役所の農業委員会事務局に出向きました。

・農業委員会窓口で職員の方に当該の内の地番を示して調べてもらったところ、「当該地は農地中間管理機構を通じ第三者に転貸されております。」という事が判明。
当然に「転貸借を解除しない限り農地転用の申請は受付けません。」との回答です。

加えて、「転借者は農業に係る補助金を受けています。補助金返還の問題も発生します。」というアドバイスです。
要するに
①地主から農地中間管理機構への賃貸借がなされ、
②その後、農地中間管理機構から第三者(耕作を行う方)への転貸借がなされた。
③さらにその後、転借権者の第三者が補助金を申請して交付されている。
したがってこの状況を③から②、①の順番に解除していき、解除後に農地転用申請(農地法5条申請)ができるという事です。(③の解除には補助金返還が必要)

・農地転用申請に至るには、関係者はそれなりの期間と費用、労力を必要とする作業があるでしょう。参りましたね。買主も降参でしょう。

・現地は見たところ休耕地のような感じです。冬ですから作物は無いのでしょうか?確かに除草されており手を加えている事は確かなようです。
どんな補助金が交付されているのかまでは不明ですが、お客さま(予定買主)には以上の事実をお伝えさせていただきました。

売買の交渉段階では「賃貸借の有無」は非常に重要な要素ですが、売主はそのような事実を忘れているのでしょうか。登記簿には物権ではありませんから登記されていませんでしたね。でも農地転用申請段階で表面化して農地転用申請(農地法5条申請)が却下されますから、農転許可証の不提出では所有権移転登記も受理されません。
結局、買主は別の土地を探す事で落ち着いたようです。

三重県 津市と松阪市の境界近くの香良洲町の行政書士小野和男
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